注文住宅の住宅ローン
【金利の仕組みと審査への対策】

半年ごとに金利が見直されるため、他の型に比べ一番金利が低く設定されます。その代わり市場の金利が変動すると、住宅ローンの金利も変動することになります。返済額は5年に1度、見直しが行われ、返済額は増えても見直し前の額から1.25倍を超えてはならないと定められています。
※変動金利型の住宅ローンは、一般的に「短期プライムレート」と呼ばれる、銀行が融資に問題がないと判断した信用力の高い企業に融資をする際に適用される金利（期間1年以内）を参照し決定されると言われています。また、短期プライムレートは、日銀の政策金利にほぼ連動しています。

金利が完済まで固定されるため、他の型に比べ一番金利が高く設定されます。その代わり市場の金利が変動しても、住宅ローンの金利が変動することはありません。
※固定金利は「長期金利」を参考に決定されると言われています。長期金利の代表的なものに「新発10年国債利回り」があります。利回りの水準は、主に国内外の投資家が参加する市場取引で決定されます。

借り入れ時に金利を固定する期間を選択します。固定する期間が金融機関によって異なりますが、2年、3年、5年、7年、10年、15年、20年など、複数の期間から選べるようになっています。金利を固定する期間が終了した後は、その時点の金利水準で変動金利型や固定金利選択型かを選択することになります。

好景気になると消費者の消費は増え、モノやサービスが売れるようになるため、企業は積極的に人や設備に対しての投資を行います。
この時、銀行へ融資をお願いする企業が増え、お金に対する需要が多くなるため、金利が上がっていきます。将来的に好景気が見込まれる場合では固定金利型が有利になります。

不景気になると消費者の消費が落ち込み、モノやサービスが売れないようになるため、企業は人や設備に対しての投資に消極的になります。
この時、銀行へ融資をお願いする企業が減り、お金に対する需要が少なくなるため、金利は下がっていきます。将来的に不景気が見込まれる場合では変動金利型が有利になります。

• 資金に余裕があり、金利の上昇に耐えられる方
• 借入期間が短いほど金利が大きく変動するリスクが小さくなるので、借入額が小さい方や短期間にガツガツ返済していきたい方

• 資金に余裕がなく、金利の上昇に耐えられない方
• 金利が変動するリスクが無いため、借入額が大きい方や長期間でコツコツ返済していきたい方

• 一定期間資金に余裕がなく金利の上昇に耐えられないが、その後はある程度余裕ができることが予想できている方
• 将来の金利の様子を見ながら、柔軟に対応したい方

住宅ローンの借り入れから一定の期間のみ、優遇金利が適用されるタイプになります。通期優遇タイプよりも借り上げ当初の優遇金利が高く返済の負担が少なくて済みますが、一定期間経過後は返済の負担が増える仕組みです。

住宅ローンの借り入れから完済までの全ての期間、優遇金利が適用されるタイプになります。当初優遇タイプよりも優遇金利が低く設定されていますが、完済まで優遇金利が変わらないため返済計画が立てやすいです。

毎月の利息と元金返済額を含めた月々の返済額が一定となる返済方法です。月々の返済額から利息を引いた額が元金返済に充てられるため、借り入れ当初は返済額に占める利息の割合が大きく、返済が進むにつれて元金の返済に回せるようになります。

• 月々の返済額：｛借入額×月利×（1＋月利）^返済回数｝÷｛（1＋月利）^返済回数－1｝
• 総返済額：月々の返済額×返済回数

毎月の元金返済額が一定となる返済方法です。一定の元金返済に加え、利息の支払いが行われるため、借り入れ当初の返済額は大きくなりますが、返済が進むにつれて毎月の利息は少なくなり、月々の返済返済額も減っていきます。

• 月々の返済額：借入額÷返済回数＋直前のローン残高×月利
• 総返済額：借入額＋借入額×月利×（返済回数＋1）×1/2

住宅ローンの審査で重要視されている項目として年齢があります。
特に完済時年齢は重要視される傾向にあり、高齢過ぎると完済時の年齢が80歳近くになってしまうため、定年退職後の返済期間の長さが、金銭面や健康面でも不安材料と見なされてしまいます。このことから、金融機関は永く安定してローン返済できるかどうかを見ていることが考えられます。
また、住宅ローンを利用する時は団体信用生命保険（団信）に加入することが条件ですが、団信の加入条件自体に年齢制限があるため、ローン審査においては年齢が若い方が有利と言えるでしょう。

団信とは？
団信とは団体信用生命保険を略したもので、これは「融資を受けた住宅ローン契約者が死亡あるいは高度障害状態になった場合、保険金でその時点での住宅ローンの残額を返済される」生命保険制度のひとつです。
住宅ローンの契約者が死亡した場合、債務は残された家族に引き継がれますが、団信に入っていれば万が一のことが起きても、ローンのない住まいを家族に残すことができるわけです。通常、民間金融機関のほとんどは、住宅ローンの借り入れ要件として「団信の加入」を義務付けており、団信の保険料は、住宅ローン金利に組み込まれている、もしくは上乗せされているのが一般的です。
※住宅ローンの利用条件にも「当行所定の団体信用生命保険に加入できる方」などと明記されている。

長期間元気に働いてローン返済ができるのか判断するために、債務者の健康状態も重要視されます。
また、住宅ローンを利用する時は団体信用生命保険（団信）に加入することが条件となっている場合が多く、団信に加入するためには健康状態が良好な方が有利になります。加入条件が緩和されている「ワイド団信」に申し込む方法もありますが、健康状態によっては加入を断られる可能性があるため、将来的にマイホームを考えている方は、若い内から健康に気をつけておくとよいでしょう。

住宅ローンの場合、もしもの時に備え購入する物件自体が物的担保とするのが原則です。これは債務者が住宅ローンの返済をできなくなってしまった場合、金融機関側は該当の不動産を売却することでローン債務の回収を行うからです。そのような理由で、金融機関は担保評価が高額であるほど安心して融資額を増やすことができます。
なお、不動産の土地部分は路線価（国税庁が主体となって調査を行うもので、市街地的形態を形成する地域の路線に面する宅地の1㎡当たりの評価額）や基準地価（各都道府県が主体となって調査を行うもので、各都道府県が選んだ「基準地」1㎡当たりの評価額）などを元に評価が行われ、建物部分は積算法（建物を再調達するための費用や耐用年数などを考慮して計算する方法）と収益還元法（収益物件の評価で使われる算出方法）を元に評価が行われます。

現在の職場での勤続年数が長いほど有利になるといわれています。これは、転職が続き安定して収入をキープできない場合、返済が滞る可能性が高いことや、昇給ペースが遅くなりがちになってしまうことが理由として挙げられます。ただし、近年では終身雇用が当たり前ではなくなり、転職でのキャリアアップを行う方も増えているため、必ずしも勤続年数が短いからといって住宅ローンが組めないわけではありません。

連帯保証人とは、金融機関などから融資を受けた方（債務者）の返済が滞った場合に、債務者に代わって返済を肩代わりする人のことを指します。
連帯保証人がいる場合、融資を行う金融機関側としては貸し倒れのリスクを減らせるため、審査に有利に働きます。ただし、連帯保証人自体にも審査が入るので、連帯保証人に問題がある場合は審査に落ちる原因にもなりかねないことは念頭に置いておきましょう。なお、連帯保証人を立てるのは容易ではないため、絶対に必要というわけではなく、近年では連帯保証人を付けずに保証会社にお願いするケースがほとんどです。

返済負担率とは年収に占める年間返済額の割合のことで、新規申込額だけでなく既存の借入額を含んだものになります。通常、20～25％以内が安定して返済できる目安といわれています。自動車ローンやカードローンなどの借り入れが多すぎると返済負担率が高くなりすぎ、住宅ローンを返済する能力が低いと見なされます。特に消費者金融からの借り入れがある場合には注意が必要で、「自分のお給料の範囲で生活ができない人」「返済に大きな不安がある人」と見なされる可能性が高くなります。
他の注意点としては、クレジットカードの『キャッシング利用枠』が挙げられます。通常、クレジットカードには『カード（ショッピング）利用枠』と『キャッシング利用枠』が設定できますが、『キャッシング利用枠』は利用していなくても、その枠があるだけで限度額まで借り入れを行ったものとして返済負担率は計算されます。そのため利用していないクレジットカードがある場合は解約、もしくはキャッシング自体を使わない人はキャッシング枠を0円にしておくと、ローン審査を有利に進めることができます。ただし、解約情報などは個人信用情報にすぐ反映されるわけではないため、急ぎの場合、金融機関に証明できるように解約証明書や利用枠の減額及び廃止の内容が分かる書類を手元に残しておくとよいでしょう。

住宅ローンの審査では、年収も判断基準の一つになります。
これはただ単純に年収が高いほどお金を稼いでいるため、安定して住宅ローンを返済する能力が高いと見なされるからです。また、同時に雇用形態が正社員であるか、賞与があるかなどもチェックされます。ただし、高年収だから必ずしも安心というわけではなく、キャッシングなどで無駄遣いが多い方は返済負担率が高くなってしまい、ローン審査につまづくこともありますので油断しないようにしましょう。

実は金融機関の中でも地方銀行や信用金庫、信用組合は営業エリアが限られています。
そのため住宅ローンの融資対象となるのは、その営業エリア内の不動産となるため、営業エリア外の不動産の場合は「営業エリア外だから」という理由で審査に落ちる場合があります。

過去にクレジットカードや公共料金の支払い、ローン支払いの延滞を61日もしくは3ヶ月以上している場合、CICが管理している個人信用情報に『異動』と記録されてしまいます。これは俗に『ブラックリスト入り』といわれる状態で、この状態になると「信用できない人」と見られてしまうため、クレジットカードを作ることや住宅ローンを組むことがほぼ不可能になります。また、ブラックリスト入りした場合、その後完済したとしても5～10年は『異動』の記録が残り続けるといわれています。そのため、マイホームが欲しいと思った時に、若い頃にやってしまったスマホ代の滞納による『異動』でローン審査に落ちてしまう方も少なくありません。マイホームをお考えの方で現在、返済中の借金や滞納している料金がある場合には、まずは1日でも早い完済を目指しましょう。

CICとは？
株式会社CICのことで、日本の指定信用情報機関の一つです。
1984年にクレジット会社の共同出資により設立された企業で、割賦販売や消費者ローン等のクレジット事業を営む企業に対して個人信用情報（個人の年収や住宅情報、勤務先等の属性情報、ローンや公共料金等の支払い情報）の収集及び提供を行っています。具体的には、クレジットカードの申し込みや利用、携帯電話や車・ローンなどローンの申し込みや返済、カード会社などが個人信用情報を確認する毎に、CICにそれらの内容が必ず蓄積される仕組みになっています。また、個人でも自分の情報開示を求めることが可能で、CICに加盟している会員会社（クレジット会社等）との契約内容や支払い状況等の信用情報を確認することができます。

本審査が終わったからといって、離職・転職、新たな借り入れ、信用情報に影響がある延滞などがあった場合は、融資実行不可になる可能性がありますので、注意が必要です。マイホームへの期待感やローン審査からの開放感で、本審査後すぐに自動車や家電を新調したり、転職したくなる気持ちは分からなくはないのですが、融資実行が終わるまで軽はずみな行動は控えるようにしましょう。

住宅ローンの審査に通りたいからといって、虚偽の申告を絶対にしてはいけません。金融機関は年金の加入履歴や源泉徴収票、信用情報機関の調査などで虚偽を見抜くことが可能なので、虚偽の申告をしても意味がなく、むしろ虚偽の申告によるペナルティの方が大きいです。
例えば健康状態に虚偽の記載をし、それが発覚した場合などは団体信用生命保険の告知義務違反となるため、契約者が死亡しても保険金がおりず、残された家族が返済に困るような事態になる恐れがあります。このように逆に自分の首を絞める事態になりかねませんので、正確な情報を申告するようにしましょう。